Наука и технологии |
Ни кола ни двора01.10.07 Скоро бизнесменам в Новосибирске, видимо, придется привыкнуть к тому, что они не будут владельцами собственного офиса. Если, конечно, им дорога репутация своей компании и престиж бизнеса.
До последнего времени Новосибирск испытывал большой дефицит офисов класса А и В. Сегодня строительство таких зданий идет повсеместно, новые проекты появляются примерно по одному в месяц, и именно офисы в высококлассных бизнес-центрах составят к концу года львиную долю от всех введенных. Но в новосибирском девелопменте коммерческой недвижимости в последнее время наблюдается явный перекос. Арендовать офисное помещение в бизнес-центре проблемы не составляет. Купить – уже гораздо сложнее. ВЛАДЕТЬ ИЛИ ПЛАТИТЬ? Дефицит качественных офисных площадей для приобретения в собственность – явление в общем-то не новое. Хорошие помещения были в цене всегда. Просто особенно сильно он бросается в глаза на фоне бума строительства бизнес-центров. Но как ни странно, именно этот бум и является причиной нехватки офисной недвижимости на продажу. «Наиболее интересные проекты коммерческой недвижимости строятся на деньги крупных инвесторов, желающих в дальнейшем получать доход от аренды данного комплекса, и не испытывают недостатка в финансировании. Рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости, находящегося в управлении единого собственника, как правило, выше. Такие проекты, полностью заполненные арендаторами, согласно разработанной концепции, с отстроенными бизнес-процессами, в дальнейшем перепродаются иностранным фондам недвижимости как готовый бизнес, – говорит исполнительный директор ООО УК «СибиряК» Тарас Демиденко. – Это понимают многие компании, строящие коммерческую недвижимость. Поэтому, если компания обладает всеми ресурсами, чтобы построить и запустить коммерческий проект, она не будет его распродавать частями». Нынешний спрос на покупку офисной недвижимости продиктован бурным ростом стоимости квадратного метра их площади и, как следствие, ростом арендных ставок. По оценкам председателя правления ГЛК «АльянсРегионЛизинг» Сергея Высоцкого, «сейчас аренда квадратного метра в Новосибирске офисов класса А стоит 1 500–1 800 рублей, класса В – до 1 000 рублей в месяц. Ставки растут в среднем на 10 процентов для класса А и на 15 процентов – для В в год». В то же время стоимость помешения колеблется в зависимости от условий каждой конкретной сделки. В среднем цена за квадратный метр офиса в собственность составляет, по разным оценкам, примерно 40–50 тыс. рублей (для высококлассных помещений она доходит до 180 тыс.). Покупка помещения – путь для предпринимателей во многом вынужденный: они идут на это, чтобы обезопасить собственный бизнес. Компании, получающие в собственность коммерческую недвижимость, преследуют две цели – сделать выгодную инвестицию и защитить себя от изменения договорных условий (рост стоимости аренды, возможность расторжения договора аренды владельцем и прочее). Еще один плюс – возможность получить с приобретением офиса дополнительные ресурсы для развития бизнеса. «Когда вы купили недвижимость, вы ее зарегистрировали в Учреждении юстиции и можете спокойно под нее получить кредит, – говорит исполняющий обязанности генерального директора совместного российско-польского предприятия ЗАО «ПЛП Девелопмент Групп»Руслан Люзенков. – Ваши деньги не заморожены и могут еще работать. Плюс, если имеется недвижимость, с вами охотнее будут разговаривать – у вас за спиной что-то есть, а не просто счет в банке на какую-то сумму. Есть недвижимость, которая на рынке в любом случае ценится». СВОЕ, РОДНОЕ Офисы на продажу в Новосибирске сегодня предлагает, как уже отмечалось, не такое уж огромное количество компаний. Мы решили рассмотреть особенности данного вида девелопмента на примере строящегося Ланта-Банком 16−этажного бизнес-центра общей площадью 23 тыс. кв. м, который возводится вблизи офиса банка на улице Кирова. Инвестором проекта стало ЗАО «ПЛП Девелопмент Групп», для управления зданием предприятие планирует учредить дочернюю компанию. Часть площадей будущего центра, сдача которого намечена на 2008 год, будет продаваться, часть – сдаваться в аренду. «Мы посмотрели, что строится и уже есть на рынке – «РосЕвроПлаза», «Гринвич», «Кронос» – везде заявлена стопроцентная аренда, – рассказывает Руслан Люзенков. – С одной стороны, это понятно: бизнес-центры класса А, аренда сегодня тоже недешевая – доходит до 1,5 тысячи рублей за квадратный метр. Проанализировав, мы решили, что продадим половину площадей в нашем новом здании и как раз предоставим компаниям, которые желают приобрести офисы в собственность, такую возможность. На данный момент из 16 этажей уже 3,5 проданы, хотя мы заявили о продаже в начале сентября».
Впрочем, сегодня существуют здания, где имеется много собственников офисов, – взять те же проектные институты, где сначала помещения продавались в собственность. «Управляющие компании в таких комплексах справляются, значит, это не совсем нереально – значит, этим можно заниматься, с собственниками можно договариваться, – продолжает Руслан Люзенков. – Ведь люди тоже понимают, что управляющая компания – это не просто название, вывеска. Это на самом деле и содержание, и уборка, и предоставление дополнительных услуг. Поэтому я думаю, и мы с этим справимся». Ну а если не удалось застолбить место в бизнес-центре, выход для желающих получить офис в собственность все равно имеется. Только это будут резиденции, расположенные на первых этажах строящихся жилых зданий. Такие предложения на рынке есть, практические все жилые дома строятся с офисными площадями на первых этажах, либо для этих целей используются цоколи. Также есть возможность использовать площади в жилых домах, выведя их из фонда жилой собственности. Но тут компании подстерегают определенные сложности. «Во-первых, квартиру нужно подобрать и купить, – отмечает президент Новосибирской ассоциации риэлтеров Игорь Зеленский. – Найти удобную квартиру, которая выходила бы на транспортную развязку, была бы видна со всех сторон, чтобы в дальнейшем размещать там наружную рекламу о присутствии здесь. Сейчас подыскать подобного рода жилое помещение стало крайне сложно – они уже все раскуплены. По крайней мере, так называемые красные линии, центральные улицы уже практически все разобраны, и там жилых помещений, которые подходили бы под офисы или торговые площади, уже нет. Вторая проблема – нужно заниматься вопросом вывода помещения из фонда жилой недвижимости, готовить документацию и прочее, что тоже достаточно сложно. Потом необходима сама реконструкция: устройство отдельного входа, благоустройство территории вокруг, протяжка дополнительных телефонных линий, выделенного Интернета – все это недешево. Поэтому, например, аренда помещения в бизнес-центре, который изначально предназначен для ведения бизнеса, с большим количеством телефонных линий, с хорошим Интернетом, оказывается зачастую более предпочтительной». ЧУЖОЕ, НО ЭФФЕКТИВНОЕ Нынешняя тенденция строительства офисов для сдачи в аренду вполне вписывается в хронологию событий на рынке коммерческой недвижимости. Был период, когда офисы продавались уже, что называется, на уровне котлована. В результате чего в Новосибирске были построены разные объекты с большим количеством собственников. Впоследствии выяснилась вся неэффективность такого подхода – за счет того, что в одном здании находится большое количество собственников, очень сложно наладить полностью обслуживание сооружения. Владельцы не могут договориться между собой, каким образом обеспечить охрану, техническое содержание помещений, решать прочие вопросы эксплуатации. «Такая ситуация была лет пять назад, – вспоминает Игорь Зеленский. – Затем в Новосибирске стало развиваться управление недвижимостью, не только коммерческой. Потому что она должна приносить доход, и для этого ею нужно грамотно управлять. Должен быть один владелец и одна управляющая компания, которая обеспечивала бы эксплуатацию, наполнение арендаторами. Это опыт Запада, он пришел в Москву, где уже лет пять-шесть назад стали строиться подобные офисные деловые центры. Это отдельный бизнес, и он получил свое развитие в Новосибирске. Поэтому сейчас все больше и больше деловых центров, помещения в которых не продаются, а сдаются в аренду». По большому счету, к такой форме работы приходят все крупные города. Деловой центр должен обеспечивать наиболее комфортное пребывание фирм на его площадях, а это возможно только тогда, когда есть один собственник и одна управляющая компания. «Профессиональное управление бизнес-центром имеет свои неоспоримые преимущества, – говорит Руслан Люзенков. – Сотрудник, находясь в офисе, не думает, где ему пообедать. Бизнесмен не нанимает уборщиц – уборка осуществляется профессионалами, причем комплексно. Соответственно, и затраты на содержание офиса совершенно другие. Также бизнес-центр высококлассного уровня технически лучше оснащен, чем первые этажи любых неофисных зданий». Аренда выгодна и для фирм, которые приходят на новосибирский рынок (московские, иностранные компании) и не могут вычислить уровень своего дальнейшего развития. Сегодня им надо 100 кв. м площади для работы, через год потребности могут возрасти до 1 000 квадратов, через два года будет необходимо 1 500 квадратов, а через пять лет, возможно, опять надо будет 100. Поэтому удобнее просто снимать определенные площади, необходимые на данный момент. НЕВАЖНО ГДЕ, ВАЖНО КАК По прогнозу Тараса Демиденко, компании, желающие приобрести в собственность коммерческую недвижимость, будут выбирать из проектов низкого класса, либо станут вынуждены строить сами (при этом, возможно, получая возможность сдавать в аренду часть объекта). Раз есть неудовлетворенный спрос, то предложение помещений, несомненно, будет увеличиваться. Но при этом будет расти и предложение аренды качественных площадей. В результате конкуренции арендная доходность недвижимости снизится и приблизится к европейскому уровню. Вследствие этого многим компаниям станет выгоднее арендовать качественное помещение, чем покупать его, изымая часть оборотных средств. Солидарен с ним и Руслан Люзенков, который считает, что в большей степени в Новосибирске будут строиться офисные здания для сдачи в аренду. Арендный бизнес существует во всем мире, поэтому нет никаких предпосылок для того, что в Новосибирске он станет неинтересен. Изменения могут коснуться разве что того, что управлять недвижимостью будут не строители, а профессионалы в этой области. Сергей Высоцкий комментирует ситуацию следующим образом: «Строительные компании пока несостоятельны как девелоперы. Большинство из них быстро наиграется в аренду, и они вскоре перестанут брать на себя непрофильные функции управления, а будут строить на заказ под конкретного единого владельца – компанию, заинтересованную в новых объектах для увеличения площадей под управление. Особенно это касается класса А. Таким образом, на рынке возобладает тенденция строительства на продажу готового объекта единым комплексом. Что же касается класса В, то еще в течение трех–пяти лет он будет строиться на продажу разрозненным собственникам». Маленькая деталь: средний срок окупаемости делового центра в Новосибирске, при условии сдачи его площадей в аренду, составляет всего три–пять лет. По истечении этого срока здание остается в собственности владельца и начинает приносить чистую прибыль. Поэтому Новосибирск ожидает дальнейший рост строительства высококлассных бизнес-центров. Ведь офис – лицо бизнеса. И за имидж компании нужно платить. Рада Державец, Андрей Чернобылец Источник: «Эксперт Сибирь» |
Активное развитие бизнеса требует все большего количества современных офисных помещений. Это аксиома рынка. И девелоперы стараются не отстать от требований, насколько это только возможно. Если не мудрствуя лукаво просто сложить площади крупнейших уже введенных в эксплуатацию и заявленных к сдаче в этом году бизнес-центров, получится, что объем офисных площадей к 2008 году вырастет в Новосибирске на 150 тыс. кв м. Что составляет около 15% от общего их объема.
Решение о продаже офисов повлияло на классификацию будущего центра – он проходит по классу В+, а не А. Потому что по принятой в конце прошлого года московской классификации (пока не нашедшей широкое распространение в Новосибирске) в бизнес-центре класса А продажи площадей быть не может. Собственник в таких зданиях должен быть единый. Это, конечно, удобнее для управляющей компании – ведь лучше работать с одним собственником и закладывать все расходы в ставку аренды, чем многочисленным владельцам договариваться о сумме на содержание здания, совместно нанимать обслуживающий персонал и так далее.
